İnşaat ve gayrimenkul işlemleri, muhasebe ve vergi uygulamalarının en çok özellik arz eden alanlarından biridir. Aynı ticari sonuca ulaşan iki farklı sözleşme yapısı, taraflar için tamamen farklı vergi yükleri doğurabilir. Büromuz, inşaat sektöründe edindiği uzun yıllara dayanan uygulama tecrübesini Ataşehir mali müşavirlik hizmetleri kapsamında bu alana yoğunlaştırıyor.
Sözleşme yapısı, muhasebeleştirme biçimi ve vergilendirme arasındaki ilişkiyi birlikte ele almadan yapılan değerlendirmeler, projenin ilerleyen aşamalarında düzeltilmesi güç sonuçlar doğurabiliyor. Bu nedenle çalışmaya mümkün olduğunca proje başında, sözleşme imzalanmadan önce başlanmasını öneriyoruz.
Kat Karşılığı İnşaat İşleri
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı sözleşmelerde, arsa payının devri ile bağımsız bölüm teslimi karşılıklı iki işlem olarak değerlendirilir. Arsa sahibinin gerçek kişi ya da şirket olması, arsanın ne zaman ve nasıl edinildiği, teslim edilen bağımsız bölümlerin sayısı ve niteliği vergisel sonucu doğrudan etkiler. Sözleşmede yer alan teslim tarihi, gecikme cezası ve ek inşaat hükmü gibi maddeler de mali sonuç doğurur. Arsa sahibine yapılan nakit ödemeler ya da kira yardımları ayrıca değerlendirilmelidir. Projede birden fazla arsa sahibi varsa, her biri için durum ayrı ayrı incelenir. Bu değerlendirmeyi sözleşme imzalanmadan önce yapmayı tercih ediyoruz.
- Arsa payı devrinin değerlemesi ve belge düzeni
- Müteahhit açısından maliyet oluşumu ve hasılatın tespiti
- Arsa sahibi açısından değer artışı kazancı ya da ticari kazanç değerlendirmesi
- Teslim zamanının belirlenmesi ve KDV doğuşu
Hasılat Paylaşımı Sözleşmeleri
Hasılat paylaşımı modelinde satış bedeli üzerinden yapılan paylaşım, hem gelirin hangi tarafta doğduğu hem de faturalandırmanın nasıl yapılacağı bakımından dikkat gerektirir. Sözleşmedeki paylaşım oranının, masraf yüklenimlerinin ve satış sürecinde kimin taraf olacağının açık biçimde düzenlenmesi, sonradan çıkacak tartışmaları büyük ölçüde önler. Bu modelde satışın kimin adına yapılacağı ve tahsilatın hangi hesaba gireceği baştan netleştirilmelidir. Pazarlama ve satış giderlerinin taraflar arasında nasıl paylaşılacağı da sık tartışma konusu olur. Paylaşım oranı brüt hasılat üzerinden mi yoksa giderler düşüldükten sonra mı hesaplanacak sorusunun cevabı sözleşmede yer almalıdır. Bu başlıkları taslak aşamasında gözden geçiriyoruz.
Proje Maliyetlendirmesi ve Muhasebe Düzeni
Bir inşaat projesinde muhasebe düzeni, satış aşamasından önce kurulmalıdır. Maliyetlerin hangi ayrıntıda izleneceği, projenin büyüklüğüne ve bağımsız bölüm sayısına göre belirlenir. Taşeron sözleşmeleri, hakediş düzeni ve malzeme alımları bu yapıyla uyumlu ilerlemelidir. Proje ilerledikçe oluşan maliyetler, başlangıçtaki bütçeyle karşılaştırılır. Aşağıdaki başlıklar bu düzenin temel bileşenlerini açıklıyor.
Maliyetlerin Projelere Dağıtımı
Birden fazla projenin aynı anda yürütüldüğü işletmelerde malzeme, işçilik ve taşeron maliyetlerinin doğru projeye ve doğru bağımsız bölüme dağıtılması gerekir. Bu dağıtım yapılmadığında ne projenin gerçek kârlılığı görülebilir ne de satış aşamasında doğru maliyet karşılaştırması yapılabilir. Ortak kullanılan makine, araç ve personel giderlerinin dağıtım anahtarının baştan belirlenmesi gerekir. Dağıtım ölçütü proje süresince değiştirildiğinde, dönemler arası karşılaştırma anlamını yitirir. Arsa maliyeti ise metrekare ya da değer esasına göre bağımsız bölümlere pay edilir. Kullandığımız yöntemi ve gerekçesini yazılı olarak dosyada saklarız.
Yıllara Sari İnşaat İşleri
Taahhüt işlerinde işin başlangıç ve bitiş tarihleri, hakediş düzenlenmesi, stopaj uygulaması ve kazancın hangi dönemde beyan edileceği ayrı bir çalışma alanıdır. Geçici ve kesin kabul tarihlerinin doğru izlenmesi, kazancın yanlış dönemde beyan edilmesini önler. Bu işlerde yıl içinde kesilen stopajlar, iş bittiğinde hesaplanan vergiden mahsup edilir. Mahsup sonrası kalan tutarın iadesi ayrı bir süreç gerektirir ve takip edilmediğinde şirkette atıl kalır. Birden fazla taahhüt işi yürütülen firmalarda ortak giderlerin dağıtımı da önem kazanır. İşlerin bitim tarihlerini takip ederek beyan dönemini şaşırmamayı sağlıyoruz.
Ortak Girişim ve Adi Ortaklıklar
İş ortaklığı ve adi ortaklık yapılarında defter düzeni, ortaklara dağıtım ve sorumluluk konuları ayrıca ele alınır. Bu yapılarda ortakların kendi defterleri ile ortaklığın defteri arasındaki ilişki baştan tanımlanmalıdır. Kazancın ortaklara hangi oranda ve hangi dönemde aktarılacağı sözleşmede yer alır. Kamu ihalelerinde kurulan iş ortaklıklarında ayrıca mükellefiyet tesis edilmesi gerekebilir. Ortaklığın sona ermesi aşamasında da varlık ve borçların paylaşımı vergisel sonuç doğurur. Bu nedenle ortaklık kurulurken çıkış senaryosunu da konuşuyoruz.
Gayrimenkul Alım Satımında KDV Uygulamaları
Konut ve iş yeri tesliminde uygulanacak KDV oranı, bağımsız bölümün net alanı, ruhsat tarihi ve projenin bulunduğu yer gibi unsurlara göre değişir. İndirimli orana tabi teslimlerde yüklenilen KDV’nin iadesi ise ayrı bir süreç gerektirir. Net alan hesabında balkon, eklenti ve ortak alanların nasıl dikkate alınacağı uygulamada sık tartışılır. Ruhsat tarihine göre farklı düzenlemelerin geçerli olması, aynı firmanın farklı projelerinde farklı oran uygulanmasına yol açabilir. Bu nedenle her projenin ruhsat bilgisi ve alan hesabı ayrı dosyalanır. Satış öncesinde uygulanacak oranı yazılı olarak teyit ediyoruz.
- Konut ve iş yeri teslimlerinde oran tespiti
- İndirimli orana tabi işlemlerde KDV iadesi
- Arsa karşılığı teslimlerde matrah belirlenmesi
- Yabancılara yapılan konut satışında istisna uygulaması
Gerçek Kişilerin Gayrimenkul İşlemleri
Şirketlerin yanı sıra gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımları da sık sık değerlendirme konusu oluyor. Elde tutma süresi, satış sayısı, alım amacı ve süreklilik gibi ölçütler; işlemin değer artışı kazancı mı yoksa ticari kazanç mı sayılacağını belirler. Bu ayırım, ödenecek vergiyi ve mükellefiyet doğup doğmayacağını değiştirir. Miras yoluyla edinilen taşınmazlarda edinme tarihi ve maliyet bedeli farklı belirlenir. Bu ayrıntılar, ödenecek vergiyi önemli ölçüde değiştirebildiği için satış öncesinde hesaplama yapılmasını öneriyoruz.
İnşaat ve Gayrimenkul İşlemleri İçin Hazırlık
Bir projeye başlamadan önce cevaplanması gereken sorular bellidir: Arsa hangi yapıda edinilecek, finansman nasıl sağlanacak, satışlar hangi aşamada başlayacak ve hangi taraf hangi maliyeti üstlenecek. Bu soruların cevabı, projenin muhasebe düzenini ve vergi yükünü belirler. Bu alandaki çalışmalarımıza mümkün olduğunca proje başında başlıyoruz.
Proje süresince de düzenli takip gerekir. Hakedişlerin zamanında düzenlenmesi, taşeron sözleşmelerinin belge düzenine uygun işlemesi ve satış vaadi sözleşmelerinin kayıtlara doğru yansıtılması, dönem sonunda ortaya çıkabilecek sürprizleri önler.
Sık Karşılaşılan Uygulama Sorunları
- Arsa maliyetinin bağımsız bölümlere hatalı dağıtılması
- Teslim tarihinin fiilî kullanıma göre değil, tapu tarihine göre belirlenmesi
- Ortak alan ve otopark satışlarında oran hatası
- Taşeron hakedişlerinde tevkifatın eksik uygulanması
- Yıllara sari işlerde stopaj ve dönem beyanının karıştırılması
Bu başlıkların her biri, sonradan düzeltilmesi hem zaman hem maliyet gerektiren konulardır. Bu sorunların çoğu, proje başlarken alınmayan küçük kararların sonucudur. Kayıt düzeni oturduktan sonra geriye dönük düzeltme yapmak, hem zaman hem de belge kaybı anlamına gelir. Bu nedenle projenin ilk ayında kayıtları birlikte gözden geçiriyoruz. Tespit ettiğimiz hususları kısa bir not hâlinde iletiyoruz. Böylece aynı hata sonraki dönemlerde tekrarlanmıyor.
Finansman ve Maliyet Takibi
Projelerin çoğunda kullanılan kredi ve finansman giderlerinin ne kadarının maliyete yükleneceği, ne kadarının doğrudan gider yazılacağı ayrı bir çalışma gerektirir. Yatırımın aktifleştiği tarihe kadar oluşan faiz ve kur farkları ile sonraki dönemde oluşanların farklı değerlendirilmesi, hem dönem kazancını hem de satış maliyetini etkiler.
Aynı şekilde arsa bedeli, ruhsat ve harç ödemeleri, altyapı katkı payları ve reklam giderlerinin hangi hesapta izleneceği baştan belirlenmelidir. Proje sonunda yapılan toplu düzeltmeler, hem raporlamayı zorlaştırır hem de inceleme riskini artırır. Kredi kullanılan projelerde faiz ve kur farklarının dönemsel takibi, satış fiyatının belirlenmesinde de yol gösterir.
Satış Sürecinin Takibi
Satış vaadi sözleşmesi, kapora ve peşinat tahsilatları ile tapu devri arasındaki zaman farkı, gelirin hangi dönemde doğduğu konusunda tereddüt yaratabilir. Tahsilat planı ile teslim planının kayıtlarda birlikte izlenmesi, bu tereddüdü ortadan kaldırıyor. Peşin satışlarla vadeli satışların ayrı izlenmesi, nakit akışını sağlıklı görmeyi sağlar. Satış iptali ya da devir talebi geldiğinde yapılacak işlemin belge düzeni önceden bilinmelidir. Tapu devri ile fiilî teslim arasındaki farkın kayıtlara yansıtılması da gereklidir. Satış ekibiyle muhasebe arasındaki bilgi akışını baştan tanımlıyoruz.
Sık Sorulan Sorular
İnşaat ve gayrimenkul işlemlerinde en çok sorulan soruları aşağıda topladık. Cevaplar genel bir çerçeve sunuyor; her projenin sözleşme yapısı farklı sonuç doğurabiliyor. Projenize özel sorularınızı belgelerle birlikte ilettiğinizde daha net bir değerlendirme yapıyoruz. İlk değerlendirme genellikle tek bir görüşmede tamamlanıyor. Daha ayrıntılı bir çalışma gerekirse kapsamı önceden konuşuyoruz.
Projeye başlamadan önce mi görüşmeliyiz?
Evet. Sözleşme yapısı imzalandıktan sonra vergisel sonuçların değiştirilmesi çoğu zaman mümkün olmuyor. Taslak sözleşme aşamasında yapılan değerlendirme en yüksek faydayı sağlıyor. Sözleşme imzalandıktan sonra yapılabilecekler, genellikle belge düzenini iyileştirmekle sınırlı kalıyor. Taslak aşamasında ise yapının kendisi değiştirilebildiği için etkisi çok daha büyük oluyor.
Müteahhit değiliz, yalnızca arsa sahibiyiz. Hizmet alabilir miyiz?
Elbette. Arsa sahibi gerçek kişi ve şirketlere, kendi paylarına düşen bölümlerin vergisel durumu ve satış planlaması konusunda hizmet veriyoruz. Arsa sahipleri için en kritik konu, teslim alınan bağımsız bölümlerin satışının nasıl vergilendirileceğidir. Satışların sayısı ve zamanlaması, işlemin ticari kazanç sayılıp sayılmayacağını belirler. Bu nedenle satış planını önceden konuşmak önem taşır. Mükellefiyet doğması gereken durumlarda gerekli başvuruları da büromuz yapıyor.
Birden fazla projeniz olan firmalarda raporlama nasıl yapılıyor?
Her proje ayrı maliyet merkezi olarak izleniyor ve dönemsel kârlılık raporları proje bazında hazırlanıyor. Her proje için ayrı maliyet ve hasılat tablosu tutulduğundan, projelerin birbirini nasıl etkilediği de görülebiliyor. Nakit açısından bir projenin diğerini finanse ettiği durumlar bu tablolarda netleşiyor. Yönetim isterse tüm projeleri tek sayfada gösteren özet rapor da hazırlıyoruz. Raporlama sıklığını projenin hızına göre belirliyoruz.
Görüşme İçin
İnşaat ve gayrimenkul işlemlerinize ilişkin değerlendirme için büromuza ulaşabilirsiniz. Ataşehir İçerenköy’deki ofisimiz hafta içi 09.00 ile 18.00 arasında açıktır. Telefon: 0216 456 54 01 · 0533 264 98 03 · 0531 323 36 50 Görüşmeye gelirken varsa taslak sözleşmeyi, tapu bilgilerini ve proje ruhsatını getirmeniz değerlendirmeyi hızlandırır. İlk görüşmede projenin mali yapısı ana hatlarıyla ele alınır. Ardından yapılması gerekenler bir liste hâlinde paylaşılır. Büromuz İçerenköy’de, Ataşehir içinde kolay ulaşılabilir bir konumda bulunuyor.